◎作者

林祥熙

◎来源

英房研究院（uk-research）已获授权◎不代表米宅海外观点

对于很多个人房地产投资者来说，投资英国市场就等同于投资伦敦市场。诚然，伦敦凭借着其无可替代的优势成为全英国最成熟、最有价值的市场。然而，在伦敦待的久了，我们也忍不住走出伦敦，到平原和低地上的英国其他城市去看一看，于是有了这篇文章。除开伦敦以外，英国还有另外6座核心城市，称为Big6，今天我们将对其住宅市场进行一些介绍，来弥补一直以来伦敦之外的英国市场的信息空白。

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基本概念

　　　　　　　　我们首先看一下按照区域划分，今天要介绍的7座城市都位于英国的什么地区。由上表可知，加上伦敦（伦敦单独成区），英国的7个核心城市总共分布在6个地区。而按照统计数据级别划分，英国总共包含1个一级行政区（NUTS1），由此可见英国当前存在地区间首要城市发展较不均衡的问题。下面简单介绍一下当对具体城市进行描述时我们将用到的6个概念及其内容。GVA：GVA（GrossValueAdded）代表了一个区域内生产的物品和服务价值的总和对于上一级区域（比如地方对于国家）的贡献，GVA及其变式可用于体现一个城市的经济发展水平。（布里斯托不计入对比）城市的经济发展水平越高，则各类活动（包括日常生活及商业活动）对于空间需求越大，从而影响房地产市场；同时，城市经济发展水平越高，其不同种类的房地产市场产品也会越多（我们很少在乡村看到除了House以外的房地产类型），则货币在这一区域内实际价值更大（因为同样的货币可以购买的东西的种类变多了）。住房需求缺口：这是用于衡量住宅市场最重要的指标——需求缺口越大，就会有越多人难以获得住所，从而导致区域内房价或者租金上升。住房价格水平：包含房屋销售价格及租赁价格，直观反映一个城市的价格水平。租金回报率：主要为出租房产为目的的投资者参考，反映租金占房价的比例。住房可负担性：用于衡量城市内居民购置房产的压力，压力越大，则购买房产成为刚需的可能性越低，租赁市场发展潜力越大。人口结构：这一指标用于衡量一个城市内哪种年龄段的人口最多，从而根据其对应的住宅需求预测未来市场的变化。我们将主要根据以上概念对英国6大城市的住宅市场进行简介。除此之外，我们还会选出这6大城市与住宅市场相关的城市特点简单介绍，以求令读者更容易掌握这一地区市场。

格拉斯哥（Glasgow）

　　　　　　　　1.经济及房价水平格拉斯哥是苏格兰最大的城市（以人口记），拥有超过6万人口。在经济表现方面，根据英国统计局数据，格拉斯哥的GVA总量为亿英镑左右，在英国6大城市中排名第五。由于经济发展水平较低，加之格拉斯哥的房价水平在6大城市中处于最低的位置，结合较高的外来务工人口数及留学生比例(尤其是本科学生的外来求学人员比例，在格拉斯哥大学和格拉斯哥艺术学院多于英国本土学生)，格拉斯哥的租金水平相对于房价出现了较高的回报率。.人口结构但格拉斯哥目前每年的住房需求缺口已经较小，因此未来市场的需求关系可能将很快达到平衡。这点需要投资者们注意。根据格拉斯哥的人口统计数据，年格拉斯哥的人口增长率为0.9%，而预计未来的10年人口增长率为.9%，因此未来格拉斯哥人口增长将会放缓，住房需求可能因此而进一步减少。人口年龄结构方面，格拉斯哥的居民主要为工作年龄（5-64岁）中的人口，即青年与中年人居多。这也表明在格拉斯哥，适合中年人市场的家庭型住宅（3-4房）很可能为最有市场的房地产类型。

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爱丁堡（Edinburgh）

　　　　　　　　1.经济及房价水平爱丁堡的人口数为5万左右，少于格拉斯哥，是苏格兰第二大城市。由于人口的差距，爱丁堡的经济发展水平也略低于格拉斯哥。根据英国统计局的数据，爱丁堡的GVA总值为40亿英镑左右，在6大城市中排名第六。爱丁堡虽然经济总量低于格拉斯哥，但经济增速远高于格拉斯哥，尤其是3年真实GVA增长率，接近格拉斯哥的三倍。房价方面，爱丁堡远高于格拉斯哥，其售价比格拉斯哥高出50%以上。这主要是源于爱丁堡成熟、发达的豪宅市场。在英国豪宅市场中，爱丁堡的豪华市场比格拉斯哥涨幅更大，其5年涨幅为格拉斯哥的倍，且在年上半年实现了逆势上涨（当时爱丁堡周围房价均处于跌势）。爱丁堡房价上涨的另一个因素来自于其远高于其他城市（实际上在英国也许仅次于伦敦）的国际声望。根据JLL的统计，爱丁堡是英国除伦敦外唯一一个在人才聚集效应上进入全球前0的城市，高收入人才的落户对于房价的提升也有一定的作用。与格拉斯哥一样，爱丁堡也有大量的外来务工人口及留学生，这些外来人口的流入也导致了爱丁堡的租金回报率位于较高的水平。爱丁堡的外来务工人口比例高于格拉斯哥，为3.3%（参见上文对应图表），其留学生比例也很高，以爱丁堡大学为例，只有46%的学生是英国本土学生。.人口结构然而，与格拉斯哥类似，爱丁堡目前的需求缺口仅为每年套，并不具备较大的需求缺口。从人口结构上看，爱丁堡的人口增长水平也较低，且与格拉斯哥一样有未来放缓的趋势：年爱丁堡人口增长率为1%，但规划10年间的人口平均年增长率仅为0.66%。在人口年龄结构上，爱丁堡也以青年及中年为主，因此我们预计在爱丁堡，家庭型的住宅更加具备市场。

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利兹（Leeds）

　　　　　　　　1.经济及房价水平利兹作为约克郡及亨伯大区的首府，在上一轮政府发展中西部的计划中获得了很大的经济发展。根据英国统计局数据，利兹的GVA总量达到了亿英镑，在6大城市中处于领先地位，排名第一。然而利兹也是唯一的一个按照过去10年的统计数据看，房屋需求量已经超过房屋供给量的城市。这对于利兹的房价上涨构成了一定压力。我们可以从利兹房产的销售价格看出一些端倪：虽然本区经济发达程度很高，但是房价看起来却相当亲民，在6大城市中属于下游。然而实际上，利兹现在看来虽然不存在需求缺口，但未来的房价却有进一步上升的可能。这源于利兹目前正在进行的多个大规模城市扩张及改造计划。以上图所说的Southbank的扩建计划为例，这一计划为利兹目前最大的城市改造项目，成功后将会令利兹目前的市中心规模翻番。同时，这一项目能够为利兹带来超过个工作岗位；结合目前利兹的失业率本来已经处于15年低位这一情况，个工作单位很可能绝大部分来自外来务工人口的流入。按照目前英国家庭平均规模.4的前提计算，仅Southbank改造项目即可为利兹带来-个住房需求；出去这一项目竣工后本来能够增加的套住房供给，至少还有大约套的新增需求，这些需求能够在抹平利兹过去累计的超额供给（10年平均值套即总共约0套）后额外提供新的需求，从而能令利兹获得新的住房需求缺口。当然，Southbankregeneration作为一个大型城市改造项目，并不能一蹴而就。虽然现在没有准确的预计完工时间，但其住宅部分的完工会留到较后阶段，因此在此之前创造的需求缺口就有望兑现。.人口结构利兹拥有接近80万的人口，并且在未来的人口增长中预计为每年0.3%的增长率。这一增长率与利兹目前的年增长率（0.8%）而言似乎降低了，但很明显类似城市改造带来的外来人口流入等因素一般不会在官方统计数据中出现，比如在未来人口预测的英国统计局数据上，利兹的净流入人口按照过去水平统计就为负数，这显然是不符合利兹市中心扩大一倍后的情况的。因此，假如我们仅仅把自然增长作为判断依据，则利兹未来10年每年新增人的数据可作为一个基础，其实际增长量预计将超过这一基础。从利兹的人口年龄结构来看，利兹的青年人占比较高，在未来的市场中，适合青年居住的房产类型，如Studio，房公寓等，也许会成为市场主流。长租公寓及共享公寓的主要消费群体也是青年人，因此在租赁市场上利兹也许亦能够提供良好的发展空间，此观点的核实尚需进一步研究。

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曼彻斯特（Manchester）

　　　　　　　　1.经济及房价水平曼彻斯特的经济水准处于6大城市的前列，达到亿英镑。这主要得益于曼彻斯特作为英国电子及创意产业与轻重工业核心城市所带来的相关行业的发展。曼彻斯特是住房需求缺口最大的几个英国大城市之一，加之其较高的工资水平和较低的房价带来的良好可负担性，曼彻斯特的住房刚需具备了很强的支撑。而该地较低的房价水平可能与本区具备了一定数量的工业设施，令当地买家有生活环境恶化的隐忧。然而随着英国将节能减排写入法律，可持续发展作为今后房地产三个类别（住宅，商业，工业）的主流发展趋势，曼城的生活环境应该能够得到改善，从而减弱这种隐忧，为房市带来更强的支撑。.人口结构曼城的一个特点是拥有比例最高的华人居民。在除伦敦外英国所有的城市中，曼城的来自中国的居民比例达到了3.4%（图中仅显示了英格兰大城市的情况，实际上为全国各大城市中比例最高的），在6大城市中排名第一。这一特点对于投资者来说主要体现在能够从同胞处获取更多的市场信息，因此更容易掌握当地市场情况。同时，由于本区有最高比例的中国居民，因此在此购置带有居住性质的投资房产（如为子女上学购置的房产）能够使得居住期间的本地生活相对简单。在未来人口增长方面，曼彻斯特将稍微下滑，预计将以每年0.4%的速率增长（此前为0.58%），这将为整个曼彻斯特带来左右的人口，即大约9个家庭。以曼彻斯特平均每年供给量套的数据来看，在未来暂时无法抹平目前的人口增长带来的需求，需求缺口可能进一步扩大。而从曼彻斯特的人口年龄分布来看，本区是一个相当年轻的城市。0-30岁之间的人口占据了明显的比重，因此与利兹类似，在未来的市场中，适合青年居住的房产类型，如Studio，房公寓以及长租公寓等，也许会成为市场主流。

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伯明翰（Birmingham）

　　　　　　　　1.经济及房价水平伯明翰地区的经济水平处于6大城市的中流，GVA总值为51亿英镑。从年开始，伯明翰经历了6大城市中最高速的经济增长。实际上伯明翰的房价与其供需关系相比似乎仍有很大的潜力。首先是伯明翰的需求缺口为6大城市中最大的一个，每年都有超过0套的住房供应不足；同时伯明翰毗邻伦敦，因此其居民难以通过迁出城市而满足其购房需求。这样的情况导致了伯明翰的一波很大的房价涨幅，并且在其房价上涨期间保证了稳健的成交量。实际上伯明翰的房价和交易量的良好表现与其毗邻伦敦的位置优势不可分割。根据KnightFrank的调查，离开伦敦生活的人中，最多的人选择了迁出到伯明翰。这些人在伯明翰进行日常生活，却可能仍然在伦敦进行工作。两个城市之间的房价差距令这种在伯明翰居住，伦敦工作的人们享受到了廉价的住宅支出，因此这种差距只要一直存在，伯明翰的房价都具有继续向上的动力。.人口结构人口结构方面，伯明翰未来的人口增长基本与当前（0.4%）情况持平。从上图可以看出，根据英国政府的预测，未来10年间的伯明翰人口将实现正向增长，每年增长率为0.39%，鉴于目前伯明翰已经有大量需求缺口无法填补，因此未来住房市场可能迎来进一步的房价上涨。人口年龄结构方面，伯明翰的人口以青年及中年人口为主，因此，类似格拉斯哥和爱丁堡，适合中年人市场的家庭型住宅（3-4房）很可能为最有市场的房地产类型。由于伯明翰需求缺口较大，因此租赁型投资的可能性也存在，但目前伯明翰的租赁市场还较为落后，且住房可负担性较好，投资可行性可先视目前正在兴建的几个小型长租公寓项目表现而定。

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布里斯托（Bristol）

　　　　　　　　1.经济及房价水平布里斯托是去年6大城市中房价涨幅最大的一个，也是住宅售价最高的市场。布里斯托在经济发展统计上不属于一个专门区域，因此我们需要专门用其人均GDP与人口数相乘得出其GVA。图中布里斯托的对应人均GVA为，而对应人口为460，因此本区GVA总值为亿英镑左右。布里斯托的房价最高，主要源于其快速发展的经济以及其高昂的地价。由于欠缺官方对于土地价格的统计数据，此处暂且无法提供，但对于布里斯托的高地价，业内的中介机构（如JLL）是有一定认同的。布里斯托相对于其他几个城市的一个特点是其租金回报率，与其房价相反，是6个城市中最低的一个。这主要是因为在布里斯托的市场上，租赁型房地产十分成熟，由于竞争远比其他5个城市激烈，因此导致其租金上涨承压，租金回报率变低。.人口结构布里斯托目前的人口增长率为1%左右，在未来的规划中，其人口增长将变为每年0.65%，预计这种情况有利于其抹平当前累积的需求缺口。人口年龄结构方面，布里斯托的人口以年轻人为主，符合其发达的租赁型房地产市场的生长条件。预计未来的主流房产类型仍为租赁型地产，共享公寓的出现也可期（布里斯托目前已经通过本市第一个共享公寓的批文）

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结语

　　　　　　　　在英国6大城市中，由于其住宅市场特征的不同，对于未来投资的房地产类型也会有所侧重。总的来说，对于租赁型投资。以租赁型投资为例，伯明翰、格拉斯哥等需求缺口较大或者租金回报率较高的城市值得考虑，而布里斯托这种已经进入集团化租赁为主的市场也许就不适合个人投资者参与。希望在阅读本文后，读者朋友们能够对伦敦之外的6个英国大城市有了新的认识，为自己投资伦敦或者转场其他地区提供帮助。

参考来源：

ONS(00)SubnationalpopulationprojectionsforEngland:-based

ONS(00)HousingaffordabilityinEnglandandWales:

BankofScotland.()Scotland’smostandleastaffordablecitiesrevealed

Savills()PrimeUKResidential

JLL(00)UKCityCentreForecastsUKLivingResearch

00

KnightFrank()BirminghamReport

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